零距离调查华发股份16亿珠海地王:珠海扛不起

理财周报记者 何蕴琪 珠海报道

在房地产哀鸿遍野的时候,二线地产上市公司华发股份(11.61,-0.50,-4.13%,)(600325.SH)算是“异类”。华发2008年上半年净赚2.3亿元,同比增长110%。

靓丽中报的背后,众多研究机构纷纷作出维持或者增持评级。比如有机构就认为,25亿元配股将提高该公司经营弹性,而珠海作为房价“避风港”未来房价乐观。真实情况果真如此吗?

上半年华发几乎全部的主营收入来自珠海,而其536万平方米储备总建面积也有7成落在珠海。理财周报记者在珠海走访中发现,在16亿地王交易以及珠海房市“抗跌”的背后,珠海特有的房地产消费结构、消费心理等因素,给华发带来意想不到的风险。

理财周报记者在珠海致电华发董秘和证券部联系采访,但得到的回答是两人均在外出差,其他负责人拒绝接受采访。

染指“地王”

机构看好华发的另一个原因是其资金运转顺畅。有机构特别指出,报告期末华发货币资金余额达到35.73亿元,且销售资金回笼良好。

华发今年通过信托和配股集资超过30亿元,这些资金主要用于华发世纪城二期、三期和四期的建设。

华发能否保持良好的资金运转并对16亿新地块进行开发,视乎今年年底的资金回笼情况。这之间一个重要的倚赖因素在于,珠海房价不出现疲软以及10月份的的新楼发售达到预期。

有机构研究员在和记者私下交流时,也表示华发最大的风险在于珠海楼市价格能否“维稳”。

华发的两个主要楼盘是华发新城和华发世纪城。华发新城只有一两个前来咨询的人,而华发世纪城则门可罗雀。华发新城入住率大概在1/4左右,其五期在建大楼已经盖到7、8层,据说将在10月发售,“价格只会升不会降”。

华发世纪城售楼人员说,二期1800个单位大部分售出,目前只剩10多个单位,均价在9800元。记者看到三期的高层已经封顶,外墙尚未装修,施工工人说年底可以完工。

华发6月以16.2亿投得的珠海最大地块、原先被称为“天上人间”的项目位于珠海市迎宾北路,占地21万平方米,原本由珠海柠湖企业有限公司开发,1998年开工,两年后因资金断链被迫停工。

据说万科、和黄、IPC英格仕等知名开发商都曾“觊觎”过此项目。2006年底,在市政府有关部门的牵头下,华发集团开始介入托管柠湖公司。托管之后,华发已为柠湖公司的正常运营及债务清理做了大量的工作。

该地块现场的“天上人间”标识仍在,还有几栋旧楼,但只有一些民工在里面居住,荒地上杂草丛生。

香洲房价7月环比跌1成

一位资深业内人士表示,珠海地广人稀,房子比人多。按照150万人口、合计50万家庭计算,珠海房产约300万套,平均每户有6套房子可消费。但一般老百姓连一套都消费不起,空置率非常高。
珠海的居民消费和经济结构决定,珠海楼价的急速上涨缺乏基础,其今年以来的诡异走势就证明了这一点:去年下半年港珠澳大桥、广珠轻轨曾被轮番炒作,今年
1、2月珠海房价继续上升,演绎了珠三角唯一房价“抗跌”城市的神话。但好景不长,3月珠海房价就开始走弱,4月交易价格跌破6000元/平方米,5月份
再跌800多元。今年6月珠海房价出现反弹,虽价涨但量跌,销售面积下降超过4成。

7月份,作为珠海商品房交易重点板块的香洲,房价出现了近10个百分点的下跌——7月份交易均价8040元/平方米,较6月份下降了892元/平方米。而华发旗下的上述两大房地产项目,恰恰落在香洲区,其未来价格还能挺得住吗?

投资性购房受挫考验未来房价

华发董事局副主席李光宁在5月的配股路演中,大唱城市化给行业带来的光明前景,“城市化进程带来增量需求、拆迁形成刚性需求、改善住房需求。”

有趣的是,李所言的这三点在珠海特殊的城市结构中,都被消解掉了。
珠海城市结构和其他许多城市不同的是,工业并不是这个城市的支柱性产业(旅游业作为第一大产业,占到GDP的20%),因此并没有像深圳那样大量吸引消费
力强的外来人口,也并没有过多的增量需求。而来自拆迁和改善住房的需求,在这个人均居住面积达到30平米的城市里,显得微不足道。

正如一名当地居民所言,“珠海本地人根本不需要买房,他们都有自己的房子,前几年都靠出租给外地人拿租金。而房地产开发潮开始以后,本地人从拆迁中获得补偿,需要买房子的很少。”
机构看好华发的一个理由在于,珠海政府计划将珠海建设成为粤西交通枢纽,目前在建和即将启动的重大项目有30个,总投资508亿元(不包括港珠澳大桥)。
而港珠澳大桥、广珠轻轨以及上述基建项目都是去年珠海房市热炒的题目,但这些因素目前并未改变珠海现有城市经济结构。

那么澳门的买家呢?一位当地房地产行业资深人士说:“珠海除了旅游业没有什么其他产业。买房子的人,很多是香港和澳门在这里做生意的人。”事实上,珠海房市最旺的地方在拱北,澳门人的消费带旺了这里的餐饮和娱乐,但拱北以外则相当萧条。

据珠海当地代理行红馆的统计,2007年以来外地来珠海购房者持续增加,截至去年8月,在拱北海关附近的新楼盘,50%以上被澳门人买走,澳门买家的选房范围基本在拱北一带。
一位住在拱北附近的公务员说,“澳门人愿意在拱北买房,房价便宜且交通方便,在珠海住一晚早上就去澳门上班。”红馆的统计还显示,内地来珠海的房市买家
(投资家),更钟情于珠海的海景房、湖景房。香洲区有较多面向外地投资客的楼盘,像万科在情侣大道边建造的金域蓝湾,20%以上的买家来自深圳。另外一条
重要信息显示,今年4月份,珠海已经停止了购房入户政策,此举也造成内地投资客的减少。

对于珠海最大的房地产开发商华发来说,尽管目前资金链还不过于紧张,但最大考验还在于房价下调带来的一系列风险。

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