何兵观点:销量降四成,珠海楼市如何破局

最近,珠海市信息统计局发布了本市前三季度房地产市场的一些情况:房地产开发投资103.26亿元,同比增长35.2%,增幅仍然较高;施工面积1013.3万平方米,首次突破一千万,同比增长34.5 %;销售面积127.3万平方米,同比下降42.5%,是2003年新一轮房地产周期启动以来最大的跌幅。

透过这组对比性很强的数据,笔者不禁为珠海的房地产市场现状担忧。担忧楼盘烂尾而给这座美丽的城市带来疮疤,影响市容市貌且不说,还给投资者的信心带来前所未有的创伤;担忧占珠海固定资产投资39.6%的产业停滞不前,给财政收入带来严重影响,导致珠海基础配套建设工程时间拉长……担忧仅为动机,探寻”珠海楼市的如何破局”才是目的。

探寻一:珠海的房子卖给了谁–前车之鉴,破局寻道

笔者认为这点很重要,只有清楚珠海房地产市场的客户群在哪里,到底是哪些人来买了珠海的房子,只有弄清楚这个本质性的问题,珠海房地产市场的出路才能渐渐明朗。从珠海市统计局提供的相关数据来看,珠海市商品房销售中有占近40%的业主属于外来购房者,60%属于常住人口。

笔者认为,其中40%的外来购房者可分为三大类:一类以纯投资为置业目的,主要来源于深圳、广州方向;二类以度假、商务为置业目的,主要来源于澳门、香港和海外方向;三类以购房入户为置业目的,主要来源于东北、西北等内地方向。

其中60%的常住人口亦可分为三大类:一类本地珠海籍人,主要以改善生活环境、提高生活品质为目的的第二次第三次置业;二类以学历加入珠海籍者,主要是以解决自住需求为目的的置业;三类是在珠海工作多年的非珠海籍者,主要是以解决户口和自住需要为目的的置业。

以上六类人群,就是珠海房地产市场的消费终端,他们成就了珠海2003-2007年的房地产市场繁荣之景象。但是随着多项房地产市场调控政策的出台,绝大多数终端被隔绝或被边缘,还有哪些终端依然存在着,这就是接下来要探寻的话题。

探寻二:珠海的房子谁能够买–珠澳联动,破局之道

随着2007年紧缩性货币政策的实施,随着2007年9月27日第二套房贷新政的出来,逐渐淘汰了纯投资置业需求和本地客第二次三次置业需求这两个终端。随着2008年5月31日珠海购房入户的告别,将以入户为目的的外来置业需求和在工作多年非珠海户籍置业需求这两个终端大大边缘化。也就是说,分析至此剩下来的,还有两个主流终端,即旅游、商务置业需求和以学历加入珠海籍置业需求。

从目前珠海市的产业布局和人才结构来看,以学历加入珠海籍置业需求者相当大一部分聚集在香洲区。那么,再来看看香洲区的房价走势:除5月回落到7801元/平方米外,第三季度基本维持在10000元/平方米的势态,9月份更是升至10660元/平方米。

如此高昂的价格,对于以学历加入珠海籍置业需求者来说,也让他们有点望尘莫及,如此一来这类置业需求群体又被边缘化了。也就是说,分析至此,珠海房地产市场的主流终端只有一个,即旅游、商务置业需求群体。

分析到这里,如果您是发展商老板,也许您会感觉压力巨大无比,甚至感觉快要喘不过气来。但是,笔者认为摆在您前面的路还有两条:一条保持或继续拔高产品的档次,走高端品牌,专门瞄准旅游商务人士,利用珠澳联动优势寻找突破口,笔者认为这条路比较适用于吉大、拱北、西拱北、南湾楼盘;另一条是营造项目品位,理性地调整价格,瞄准以学历加入珠海籍的置业需求群体,笔者认为这条比较适用于香洲、新香洲楼盘。

但是,施工面积突破1000万平方米的珠海房地产市场,岂能上面两条道路就能走通,接下来本文将探寻珠海的房子还应该卖给谁?该怎么卖?

探寻三:珠海的房子还需要向谁卖–放宽入户,破局载道

在珠海,如果是经济条件比较宽裕的朋友,笔者想他们早就买了房。也就是说,目前还很需要买房的有两大类人:一类是以解决户口和自住需要为目的的置业需求,二类是以改善生活环境、提高生活品质为目的的第二次第三次置业需求。笔者认为,只有激活这两大置业需求,珠海的房地产市场僵局才能真正突破。

至于满足改善生活环境、提高生活品质为目的的第二次第三次置业需求,主要还得取决于国家的宏观调控,地方政府可操控空间不是很大。所以,就珠海政府而言,需要做的是如何满足以解决户口和自住需要为目的的置业需求。

记得在2008年4月中旬,正值取消购房入户讨论最激烈、观点最多的时候,笔者曾撰写了一篇题为《取消购房入户需谨慎》的文章,记得上面有这么一条建议:”在本科学历条件前,加上一个时间期限,即:’凡在珠海工作3年以上,拥有大专以上学历;凡在珠海工作5年以上,拥有高中以上学历,均可申请购房入户’。”

这条建议的理由很简单,能在珠海买得起房的人,不管学历高低,其薪酬肯定不会很低,老板能为其付如此报酬,其个人的专业能力和综合素质想必也不会低到哪里去,为这座城市财政贡献也不见得比本科学历者少,如果仅因一纸文凭而被排斥在珠海人的大门之外有失偏颇。至今,笔者仍然认为珠海有让这群人因为买房而入户的必要,也相信这才是珠海楼市破局的最佳之道。◇

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