昔日地王今可安好

来源:深圳商报

 去年珠三角各城市不断上演着竞逐“地王”之争的疯狂故事。东莞的一块地曾以15243元/平方米的楼面地价一跃成为全省的“地王”,风光无比。本
版也曾推出《珠三角变幻“地王”旗》的专题。然而,一年过去了,这些昔日的“地王”们还好吗?在追踪走访中,记者们已感觉到了这些风光不再的“地王”们在
楼市低迷中的茫然和颤抖。

  惠 州

  “地王”推迟发售

  在惠州河南岸片区三环路旁,去年的惠州“地王”已基本开发完毕,“金山湖花园”于去年底动工,目前已接近完工。但记者在工地上转了一圈,居然没找到售楼处。经电话咨询得知,此楼盘将于今年10月开始发售,具体定价现在还无从得知。

  去年2月16日,惠州本土地产大亨隆生以3.73亿元的高价成功拍得这块土地,此土地用途为商业及住宅用地,总面积72887平方米,楼面地价
达2700元/平方米。据业内人士分析,楼面地价加上建筑成本,此楼盘售价必定超过6000元/每平米。而在此地段,目前配套环境都还没跟上,此价格必定
面临很大的压力。

  隆生董事长刘小波前不久也曾表示,惠州本土市场已趋于饱和,市场没有打开,市民观望情绪严重,现有在售楼盘可能要3~5年才能消化。

  据惠州市统计局有关数据分析,随着房地产市场需求大幅回落,国家对房地产一系列宏观调控政策累积效应逐渐显现,再加上惠州楼市观望气氛加剧并进一步延续,商品房销售在供求失衡中逐渐走向低迷。

  珠 海

  三代地王命运不同

  珠海的母亲河——前山河静静地从珠海城中心流过,它跟澳门濠江交界的地方有座昌盛大桥,昌盛大桥的西岸,有一字摆开的三块地,创造了珠海地产界的奇迹,它们分别是珠海2004年,2006年,2007年的地王。

  目前,位于西岸北边的2004年地王已建到了第四期,它是一期卖得比一期贵,从最初的3000多元每平米卖到了最近的一万元每平米,整个小区里的几十栋高楼大厦显示着它的辉煌。它也创造了珠海第一个通宵排队购楼的奇迹。

  位于西岸南边的2006年地王,也有一栋栋的高楼在建,工地繁忙一片。据了解,第一期楼盘已经卖完,现在第二期将近封顶,售价是每平米1.2万元。

  夹在2004年地王和2006年地王中间的新地王,却静静地躺在那里,它里面长满了齐人头高的野草和灌木。去年9月,它不单吸引了珠海所有人的
目光,更吸引了全国房产商的目光。当时珠海中心区的新房均价为6955元每平米,它以楼盘地价7700元每平方米的天价荣升珠海的新地王,比2006年地
王3510元每平米的价格翻了一倍,当时这个价格让见惯大世面的房地产业界人士目瞪口呆,到场参加拍卖会的有华发,万科、和记黄埔、中化方兴等多家声名显
赫的地产大鳄。

  据了解,在拍得新地王后,业主准备将地王打造成一个集住宅、商业、办公、酒店式公寓于一体的复合型项目,首期预计在2009年面世。业内人士估计,按地价占商品房价的1/3到1/2简单计算,新地王上的房子将会卖到2万元每平方米。

  新地王迟迟不动工,在珠海引起了种种的猜想。最近,珠海房地产业界内甚至流传新地王项目面临流产,新地王业主宁愿损失1亿多元的拍卖订金,也不敢在这个低迷的市道冒险。

  佛 山

  楼价回落地王遇压

  据记者了解,去年5月被称为佛山“楼面地价地王”——佛山市南海区创鸿水韵尚都项目地块,现在面临巨大开发压力,因为楼面地价高达5907元/
平方米,即到2009年建成时房子均价要卖到每平方米11000元才有盈利空间,而如今该楼盘周边的高端楼盘如保利花园和中海万锦豪园等高端项目房价已降
至8000~9000多元/平方米,即使再过两年,佛山“楼面地价地王”地块项目的房价也难以以11000元/平方米的高价售出。

  佛山前两年楼价的快速飙升,催生了各种各样的多个“地王地块”,如以75.01亿元成交的佛山旧城区东华里旧改地块,总价堪称佛山乃至广东省的
地王,而以5907元/平方米楼面地价成交的创鸿水韵尚都项目地块可以说是佛山市的“楼面地价地王”。而富力和深圳鼎力集团以47.05亿拿下的新城区地
块是佛山“新城区的地王”,中信和九龙建业合作以30.3亿拿下的佛山市南海区里水美景水库地块是“镇街总价最高的地王”,而香港会德丰和招商地产联手以
15.05亿拿下的魁奇路和桂澜路交界地块则是佛山禅城楼面地价最高的地块。

  高楼价是催生高地价的重要因素,佛山城市建设快速推进、一环建成通车、和广州的无缝链接、广佛地铁建设的启动等种种利好,都在支持楼价往上走。
从2005年到2007年5月,中心城区楼价从3000多涨到4000、5000多元/平方米,令外来品牌开发商看好佛山积极拿地,每有好地块推出,都有
三五个乃至十几个竞买团队,地价就在激烈的竞争中一次又一次创新高。

  中 山

  “地王”盼市场回暖

  去年9月,中山广场房地产开发有限公司在广丰社区拍下一地块单价高达149.75万元/亩,税后总价8.295亿元,实际楼面地价达3700元/平方米,成为中山新地王。

  据中山市国土资源局公布的消息,该地块现状为鱼塘和禾田,规划用途为商住,建设用地面积351690.5平方米。该地块旁边就是通往广珠轻轨,轻轨建成后,从楼盘来往广州只需要20多分钟车程,因此获得了包括合生创展集团在内的大鳄的青睐。

  如今,频争“地王”的开发商们怎么想呢?中山几个房地产企业则表示,现阶段开发商更愿意持币观望,“开发商自己心里对市场也没有底,目前来讲现金比土地更重要。”一位本土企业老总这样对记者说。

  据了解,今年以来,中山楼盘延缓开发节奏的现象也比较明显,尚未动工的推迟动工,已经动工的则推迟竣工时间,以延后拿预售证时间。今年年初,东区一楼盘本来已经挂出“祝贺某某楼盘封顶”的条幅,不过不到两天就扯下,而直到6月份该盘才开始正式销售。

  目前来看,中山西区新地王还在等待市场转暖适时开发。

  东 莞

  “地王”疑遭高位套牢

  “地王”是2007年东莞房地产市场最令人过目不忘的名词。年初虎门镇拉开了东莞市商住地块楼面价创新高的序幕。三个月后,东莞市南城区的一块
地就成为东莞成交总价、楼面地价的新科“双料地王”;去年7月,东莞的“地王”记录伴随火热的夏天,再次在东莞市塘厦镇被刷新,以15243元/平方米的
楼面价格,创下广东省内的最高楼面地价纪录。

  但时间仅仅过了一年,这些光环尚未退尽的昔日“地王”不仅在人们的视野中逐渐模糊,一些高价“地王”甚至成了开发商手中的“烫手山芋”。

  与去年众多开发商争相竞拍的热闹场景相比,今年上半年东莞的土地交易市场可谓冷清。

  据东莞中原研究部监测数据统计,2008年的上半年,东莞的土地市场一共成交了72宗土地,其中有54宗土地以底价成交,占总量的75%;11宗土地流拍。业内人士分析指出,开发商面临政策和市场的双重困难,造就了目前土地市场的冷清。

  据了解,曾创造了东莞成交地价和楼面地价“双料冠军”的东莞水濂“地王”地块目前仍未启动项目建设;拍下塘厦“地王”的万科也只是围着“地王”的外围地块进行开发。真正的地王地块,并没有动静。

  而中信华南(集团)东莞有限公司和世纪城地产两家东莞本土地产商联合以11.54亿元的总成交价创下东莞城区市场的最高楼面地价的城区“地王”也还没有任何动工开发的迹象。

  2008年5月14日,万科地产将东莞水濂地王项目50%股权“廉价转手”的消息传出后,引来了一片新的猜疑声。

  5月14日,万科对外宣布将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期以14.12亿元的价格拍下的东莞市南城水濂村“地王”。

  业内人士表示,此次廉价换手,不仅让粤宏远拣了个“大便宜”。也从另一方面暴露了当前开发商的“底气”,毕竟这种合作开发模式多少能够降低万科独立开发地块的风险,也有望缩短这个昔日“地王”的尘封时间。

  业内人士表示,当前模棱两可的市场行情足以令高价拍下的“地王”们惊出一身冷汗,“慢动作”的背后显然有一份左右为难的尴尬。

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