珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定

【由珠海中建建筑设计院*大成规划设计研究所整理】

珠规建管〔2010〕48号

关于印发《珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定》的通知

市各有关单位、横琴新区、各区(经济功能区):

为了进一步加强本市规划区内独立式住宅危房改建规划管理,保障城乡规划的顺利实施,经市政府同意,我局制定了《珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

附件:《珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定》

二O一O年九月九日 Read more

关于加强建设单位对住宅工程质量管理的若干意见

珠规建质〔2010〕42号

关于加强建设单位对住宅工程质量管理的若干意见

横琴新区公共建设局,各区(经济功能区)建设局,各建设、设计、施工、监理单位:

为进一步加强建设工程质量,强化住宅工程质量通病的治理,充分发挥建设单位作为质量第一责任人的主导作用,根据《建设工程质量管理条例》,结合我市实际,提出如下意见:

一、强化质量责任,建立健全质量管理体系。建设单位对所建设的工程在设计使用年限内的质量全面负责,并依法承担工程质量责任。在工程建设过程中要树立创优质工程的理念,建立覆盖参建各单位和建设全过程的质量管理体系;配备与建设规模相适应的专业管理团队与检验设备,对施工现场进行检测;对勘察、设计、施工、监理等单位进行质量履约管理,切实履行质量管理职责。

二、树立正确的投资理念。树立建筑物全寿命周期质量安全和投资管理理念。通过合理、适当地增加建造阶段的投资,提高工程质量,达到减少使用成本和维护费用,最大限度减少全寿命投资的目的。

(一)加大质量措施的投入。建设单位要重视质量、安全和使用功能的投入,在施工合同中明确安全、质量措施费用,以及费用预付、支付计划,使用要求及调整方式等条款将安全、质量措施费用单列;从资金上保证施工作业的正当要求,保证质量通病防治措施的落实,以合理的施工措施避免施工质量的缺陷;选择质量可靠的材料、构配件和有效控制质量的工法。

(二)择优选择承包商,提倡优质优价。建设单位在选择勘察、设计、监理、施工单位过程中,应综合考虑这些单位的业绩、社会信誉并考察主要从业人员的能力和社会信誉,对勘察设计团队、项目监理部和项目施工部的组成人员、仪器设备配置,提出满足工程质量控制需要的相关要求。实行优质优价,可对荣获市级、省级、国家级优良质量样板工程奖项目的施工单位奖励项目造价的1%、2%和4%,对监理单位奖励监理费的10%、15%和20%,对获得省级、国家级优秀勘察设计奖的勘察设计单位作相应奖励,所有奖励措施均应在合同中明确。

三、合理确定建设工期。在确定工期时应尊重建设工程的科学规律,充分考虑工程的复杂程度、周边环境拆除、迁移以及基坑支护施工等因素对施工工期和造价造成的影响。当确需缩短建设工期时,应有专项技术措施和专项资金予以支持。对于复杂工程,建设单位还应组织专家对施工工期进行评估或论证。建设单位要正确处理施工进度与质量的关系,把确保质量放在第一位,绝不允许不顾质量盲目赶工期、赶进度。

四、从设计源头抓质量,重视周边环境的保护。工程设计对质量具有源头性、基础性,决定性,建设单位一定要重视质量在设计源头的管理,在设计上重视结构安全和质量通病防治措施的落实,重视结构抗震和建筑节能措施的落实。建设单位应当及时向设计、施工、监理、监测等单位提供气象水文和地形地貌资料,工程地质和水文地质资料,施工现场及毗邻区域内的建筑物和构筑物、地下管线、道路设施等资料,督促落实对周边环境的保护措施。

五、严格遵守基建程序,坚决执行国家、地方工程建设技术标准。

(一)建设单位在未履行完相关程序、取得施工许可证前,不得进行基础施工,不得开挖基坑。

(二)认真执行国家和地方的工程建设标准,落实建筑节能和结构抗震的各项措施。加强对建筑深基坑的质量安全管理和建筑工程质量通病防治措施的落实。在建设过程中不得随意降低设计标准。凡涉及重大设计变更,特别是地基基础和主体结构安全、使用功能、建筑节能的变更,必须通过原施工图审查机构的审查。

(三)坚决落实省、市建筑工程质量通病防治措施以及珠海市颁发的各项技术措施要求。坚决贯彻我市《关于加强我市建筑工程实体质量控制有关事项的通知》、《珠海市合格工程质量样板制做展示技术管理规定》、《关于实施珠海市现浇混凝土楼板裂缝专项防治措施的通知》、《关于加强新建住宅水电安装工程使用安全管理的通知》等文件精神。各工程质量责任主体要尊重建筑市场的实际情况和施工作业的正当要求,采用容易控制质量的材料和施工工法,最大限度的保证工程质量。

六、加强各阶段质量行为管理。建设单位要重点检查落实各参建单位的资质、人员持证上岗情况和质量保证体系的建立和有效运行情况;要检查监理单位针对工程项目制定的监理大纲和监理规划、细则的落实情况,加大对监理工作质量的监督和考核;要加大对实物工程质量的检查和检测。

(一)当勘察质量不符合要求或不满足设计和施工需要时,应根据合同约定进行重新勘察或补充勘察。

(二)当施工图设计文件深度不符合要求、未贯彻省市质量通病防治措施的要求、或不能满足施工作业的正当要求时,应进行设计修改、变更。

(三)当项目经理的能力、项目施工部人员数量和能力、施工设备仪器的数量和性能等不能满足工程施工需要时,应要求施工单位进行调整。特别应关注总承包单位和分包单位的协作情况,必要时应协调理顺关系。

(四)当总监理工程师的能力、项目监理部人员数量和能力、仪器的数量和性能等不能满足工程施工监理需要时,应要求监理单位进行调整;对于项目监理部不认真落实监理大纲、监理规划和监理实施细则的,应要求监理公司予以整改;鼓励和支持项目监理部认真执行工程质量标准和合同条款。

七、加强工程竣工验收管理。认真落实《珠海市住宅工程质量分户验收管理规定》、《商品住宅验收公示制度》和《关于建筑工程竣工验收前应做防水试验的通知》等规定,建立商品住宅工程分户验收质量档案,做到一户一档案并落实到具体责任人。

八、提高售后质量跟踪服务。建立售后管理、保修服务机构;在房屋销售合同条款中应明确保修的具体内容、质量退房条款、以及赔偿方式等约定,注明管理保修工作的责任人和联系电话。用户在装修前,建设单位应审查其装修方案;在装修过程中应进行监督,特别应避免增设线槽线管等损害结构构件。如发生住宅工程质量投诉,建设单位应查明质量问题及原因,并组织有关质量责任主体进行处理,暂时无法落实责任的,建设单位也应先行解决,待质量问题的原因查明后由责任方承担相应责任。

九、创新质量管理模式。鼓励商品住宅工程进行工程质量责任保险,或采用多种形式筹备维修基金,为保修期后建筑物出现的质量问题修复提供资金保障;鼓励住宅商品房精装修出售;鼓励建设单位延长工程保修期限。

二〇一〇年六月二十一日

珠海将待机“救楼市”

 数月前,珠海市政府曾悄悄停止了”购房入户”的政策,等到公开宣布的时候,楼市的大势已经出现拐点,现在,管理者不得不重新研究包括购房入户、降低首付比例等问题,以重振房地产市场

  对于那些销售业绩不错的开发商,他们不仅仅要面对未知的今后,更要为如何应对那些刚刚购房的业主有关”差价”的诉求而绞尽脑汁。同样的事情,也必然出现在市场管理者的面前。

  根据珠海统计局的最新数据显示,今年7月份全市新建商品住房交易面积为121809平方米,比6月环比下降49.98%;而8月份比7月份也环比下降了12.98%。

  企业层面上,目前全市大部分开发商的日子都不好过,特别是在临近年关的背景下,开发商将有工程款、贷款等各种款项需要清还,资金压力空前。

  业内人士分析认为,目前连年来滚动开发大楼盘或近两年来通过招拍挂高价拿地的开发商,其销售压力很大。因为,按照往常情况,每个月销售20多套房、回笼两三千万的房款,才能基本维持公司的基本运转,但现在很多楼盘一个月卖不到10套房,有的更是一套都没卖出。

  记者注意到,十一黄金周期间的一个珠海购房节,事实上就是热热闹闹开场,成交清淡之下可怜兮兮的收场。

  由于房地产所牵涉的行业有30多个,房地产行业感冒之后,水泥、钢材、包括门窗、卫生洁具、玻璃等装修材料的市场销售,都已经遭到了冲击,其影响还在持续中。

  珠海市统计局日前公布的企业景气调查表明,随着全市经济增速逐步放缓,全市企业景气指数连续三个季度出现回落,一季度回落17.1点,二季度回落0.9点,三季度企业景气指数为134.05,比上季度回落7.18点。

  正是在这样一个冷淡的时节,”巨人大厦要重建”的新闻出现了,此间的媒体报道说:”停工达11年之久的巨人大厦有可能重建,日前,珠海市政府常务会议已原则上通过重建事宜,并要求相关部门配合协作。”

  15年前,巨人大厦在珠海破土动工,遗憾的是,巨人大厦未能按期完工,巨人集团的财务危机致使建至地面三层的巨人大厦停工。史玉柱当即从公众视 野中消失了,后来又重振旗鼓成为资本”英雄”,但是,留在珠海的巨人大厦被废弃了,成为珠海不少烂尾楼中的一个代表,记述了当年房地产市场的大起大落。

  今天,珠海会不会再现一批当年的”巨人大厦”?没人能够做出判断。

  不久前,史玉柱方面否认了”巨人大厦要重建”的事实,然而,珠海房地产市场需要怎样的调控措施,市场趋势任何演变,却是政府方面必须面对的。

  据悉,珠海市6月份二手房交易量出现急速萎缩,二手房仅成交300多套,相当于珠海1998年左右的月交易量。在这样的市场环境下,大批中介人 员转行,大量中介店铺关门转让。大量的地产一条街已经不复存在。不得已,珠海也首次出现了开发商联合地产中介组建”联合代理”模式。其意图在于尽快加速销 售,增加成交量以求自保。

  记者得知,有不少房地产开发企业已向政府管理者多次表达:希望政府部门以及相关主管部门能够耐心、细致地了解市场,制定出更适合珠海市场本土情况的扶持政策。

  珠海市建设局相关负责人表示,为了深入了解全市房地产开发企业面临的困难和问题,倾听企业的意见和建议,为企业排忧解难,进一步促进全市房地产 业持续健康发展,根据市政府的指示,建设局已于近日开展房地产开发企业的开发经营情况调研工作,并要求企业在10月17日前以书面形式上报。

  该市建设局相关负责人证实,他们将把该调研结果上报市政府,至于”是否酝酿新政策、何时出台”等细节问题目前尚无定论。

  有关预测认为,政府的调研意味着启动”救市”,新政是否包括购房入户、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等值得关注。也许,新政出台只是时机问题。另外,”救楼市”不能理解为单纯地”救房价“,”救市”应该是综合性的,除了打压投机性需求外,还应针对不同群体、不同产品在”入户”、”契税”等方面实施差异化政策,同时要改善中低收入群体的住房问题,以有利于整个楼市消费的结构优化。

【作者:赵民望 来源:中华工商时报

零距离调查华发股份16亿珠海地王:珠海扛不起

理财周报记者 何蕴琪 珠海报道

在房地产哀鸿遍野的时候,二线地产上市公司华发股份(11.61,-0.50,-4.13%,)(600325.SH)算是“异类”。华发2008年上半年净赚2.3亿元,同比增长110%。

靓丽中报的背后,众多研究机构纷纷作出维持或者增持评级。比如有机构就认为,25亿元配股将提高该公司经营弹性,而珠海作为房价“避风港”未来房价乐观。真实情况果真如此吗?

上半年华发几乎全部的主营收入来自珠海,而其536万平方米储备总建面积也有7成落在珠海。理财周报记者在珠海走访中发现,在16亿地王交易以及珠海房市“抗跌”的背后,珠海特有的房地产消费结构、消费心理等因素,给华发带来意想不到的风险。

理财周报记者在珠海致电华发董秘和证券部联系采访,但得到的回答是两人均在外出差,其他负责人拒绝接受采访。

染指“地王”

机构看好华发的另一个原因是其资金运转顺畅。有机构特别指出,报告期末华发货币资金余额达到35.73亿元,且销售资金回笼良好。

华发今年通过信托和配股集资超过30亿元,这些资金主要用于华发世纪城二期、三期和四期的建设。

华发能否保持良好的资金运转并对16亿新地块进行开发,视乎今年年底的资金回笼情况。这之间一个重要的倚赖因素在于,珠海房价不出现疲软以及10月份的的新楼发售达到预期。

有机构研究员在和记者私下交流时,也表示华发最大的风险在于珠海楼市价格能否“维稳”。

华发的两个主要楼盘是华发新城和华发世纪城。华发新城只有一两个前来咨询的人,而华发世纪城则门可罗雀。华发新城入住率大概在1/4左右,其五期在建大楼已经盖到7、8层,据说将在10月发售,“价格只会升不会降”。

华发世纪城售楼人员说,二期1800个单位大部分售出,目前只剩10多个单位,均价在9800元。记者看到三期的高层已经封顶,外墙尚未装修,施工工人说年底可以完工。

华发6月以16.2亿投得的珠海最大地块、原先被称为“天上人间”的项目位于珠海市迎宾北路,占地21万平方米,原本由珠海柠湖企业有限公司开发,1998年开工,两年后因资金断链被迫停工。

据说万科、和黄、IPC英格仕等知名开发商都曾“觊觎”过此项目。2006年底,在市政府有关部门的牵头下,华发集团开始介入托管柠湖公司。托管之后,华发已为柠湖公司的正常运营及债务清理做了大量的工作。

该地块现场的“天上人间”标识仍在,还有几栋旧楼,但只有一些民工在里面居住,荒地上杂草丛生。

香洲房价7月环比跌1成

一位资深业内人士表示,珠海地广人稀,房子比人多。按照150万人口、合计50万家庭计算,珠海房产约300万套,平均每户有6套房子可消费。但一般老百姓连一套都消费不起,空置率非常高。
珠海的居民消费和经济结构决定,珠海楼价的急速上涨缺乏基础,其今年以来的诡异走势就证明了这一点:去年下半年港珠澳大桥、广珠轻轨曾被轮番炒作,今年
1、2月珠海房价继续上升,演绎了珠三角唯一房价“抗跌”城市的神话。但好景不长,3月珠海房价就开始走弱,4月交易价格跌破6000元/平方米,5月份
再跌800多元。今年6月珠海房价出现反弹,虽价涨但量跌,销售面积下降超过4成。

7月份,作为珠海商品房交易重点板块的香洲,房价出现了近10个百分点的下跌——7月份交易均价8040元/平方米,较6月份下降了892元/平方米。而华发旗下的上述两大房地产项目,恰恰落在香洲区,其未来价格还能挺得住吗?

投资性购房受挫考验未来房价

华发董事局副主席李光宁在5月的配股路演中,大唱城市化给行业带来的光明前景,“城市化进程带来增量需求、拆迁形成刚性需求、改善住房需求。”

有趣的是,李所言的这三点在珠海特殊的城市结构中,都被消解掉了。
珠海城市结构和其他许多城市不同的是,工业并不是这个城市的支柱性产业(旅游业作为第一大产业,占到GDP的20%),因此并没有像深圳那样大量吸引消费
力强的外来人口,也并没有过多的增量需求。而来自拆迁和改善住房的需求,在这个人均居住面积达到30平米的城市里,显得微不足道。

正如一名当地居民所言,“珠海本地人根本不需要买房,他们都有自己的房子,前几年都靠出租给外地人拿租金。而房地产开发潮开始以后,本地人从拆迁中获得补偿,需要买房子的很少。”
机构看好华发的一个理由在于,珠海政府计划将珠海建设成为粤西交通枢纽,目前在建和即将启动的重大项目有30个,总投资508亿元(不包括港珠澳大桥)。
而港珠澳大桥、广珠轻轨以及上述基建项目都是去年珠海房市热炒的题目,但这些因素目前并未改变珠海现有城市经济结构。

那么澳门的买家呢?一位当地房地产行业资深人士说:“珠海除了旅游业没有什么其他产业。买房子的人,很多是香港和澳门在这里做生意的人。”事实上,珠海房市最旺的地方在拱北,澳门人的消费带旺了这里的餐饮和娱乐,但拱北以外则相当萧条。

据珠海当地代理行红馆的统计,2007年以来外地来珠海购房者持续增加,截至去年8月,在拱北海关附近的新楼盘,50%以上被澳门人买走,澳门买家的选房范围基本在拱北一带。
一位住在拱北附近的公务员说,“澳门人愿意在拱北买房,房价便宜且交通方便,在珠海住一晚早上就去澳门上班。”红馆的统计还显示,内地来珠海的房市买家
(投资家),更钟情于珠海的海景房、湖景房。香洲区有较多面向外地投资客的楼盘,像万科在情侣大道边建造的金域蓝湾,20%以上的买家来自深圳。另外一条
重要信息显示,今年4月份,珠海已经停止了购房入户政策,此举也造成内地投资客的减少。

对于珠海最大的房地产开发商华发来说,尽管目前资金链还不过于紧张,但最大考验还在于房价下调带来的一系列风险。